魏晉南北朝時期連綿不斷的戰爭給城市帶來巨大的破壞，當新的政權穩定後，又開始恢復重建，在重建的過程中，則形成了新的風格特點。此外，在北方曾建立起多個以少數民族為主體的政權，許多少數民族的習俗也傳入中原地區。玄學的興起對於此一時期的園林建築風格有著很大的影響，佛教的發展則形成了遍佈全國的寺院及其附屬建築，而塢堡則是人們在躲避戰亂時所採取的一種聚居形式。從三國到東晉，世家大族兼併大量土地，建立自己的莊園。經過長期的經營與開發，有的莊園規模龐大，由此發展起來的莊園經濟，是一種自給自足的自然經濟。山墅周圍，沃土連綿，阡陌縱橫；水旱作物，蔬菜瓜果，應有盡有；更有桑麻棉苧，紡紗織布；甚至還能砍伐竹木，燒炭製磚，營造房屋，釀酒採蜜。在這樣規模巨大的田園農莊裡，農林牧漁一應俱全，除了鹽以外，一切生活必需品均可自己生產製造而無須外求。「僮僕成軍，閉門為市，牛羊掩原隰，田地布千里」，可以說是莊園景象的形象寫照。由於戰亂頻仍，盜賊蜂起，士族豪強為求自保，以宗族、鄉里關係為基礎建立塢堡。當時的塢堡是一種武裝單位，也是一種經濟單位，甚至還是一種基層政權組織單位，在戰亂的北方，塢堡一度成為百姓生存的主要組織形式，在社會生活中佔有重要地位。而豪強擁塢自守，成為地方上有力的軍事勢力。在北方，塢堡數量極多、分布極廣。大小塢主對於少數民族統治者，有依附也有對抗的。由於塢主是地方上有力的軍事力量，一般來說，只要塢主承認異族統治，異族政權也會承認他們，甚至借重他們的力量。塢主可以憑藉自身實力，游離於各種政治勢力之間，但塢主由於蔭庇大量人口，事實上是與國家爭奪勞動力與經濟力量，異族統治者往往採取各種限制措施，雙方有時甚至發生激烈衝突。依托於經濟實力建立起來的大小莊園，其主人多為士族豪強。這些人或為當地著姓，擔任地方屬吏，或為高門華族，出任朝廷官職，參與國家政治。即使是沒有一官半職的，也因為出身高門與具有經濟實力，能享受舒適的莊園生活，具有較高的社會地位。世家大族佔有土地和人口的特權，可以在莊園上得到充分反映。莊園中聚集了大量的土地與勞動力，莊園的強大經濟實力，除了可以支持主人的揮霍之外，也可以形成一種對國家政權產生影響的力量，隨著江南大地主莊園經濟的發展，特別是北方南遷大族僑郡蔭庇了大批人戶，致使越來越多的人戶不受國家控制，不交賦稅，不服徭役，造成，莊園與國家之間的矛盾衝突不斷擴大。東晉政府於是採取「土斷」措施，整頓戶籍，與士族豪門爭奪勞動力。